Acheter l’usufruit de parts de SCPI : booster sa trésorerie d’entreprise

En tant que dirigeant ou trésorier d’entreprise, la gestion de la trésorerie excédentaire est un défi constant. La laisser sur un compte courant, c’est accepter une érosion de sa valeur par l’inflation. Les solutions classiques, comme les comptes à terme ou les SICAV monétaires, offrent aujourd’hui des rendements souvent jugés insuffisants. D’autres stratégies, comme le paiement anticipé de charges, ne sont que des décalages comptables sans création de valeur. Face à ce constat, il est légitime de rechercher des instruments financiers plus performants pour faire travailler cet actif stratégique.

Mais s’il existait une solution, à mi-chemin entre l’immobilier et le placement de trésorerie, permettant de viser des rendements élevés tout en bénéficiant d’un cadre fiscal sur-mesure ? Il ne s’agit pas ici d’un investissement immobilier classique, avec ses contraintes de gestion et sa vision patrimoniale long terme. Il s’agit d’un pur placement de flux : l’achat de l’usufruit temporaire de parts de Société Civile de Placement Immobilier (SCPI). Cette approche consiste à acquérir le droit de percevoir les revenus d’un parc immobilier pendant une durée déterminée, sans en détenir la propriété.

Cet instrument financier, encore méconnu de nombreux décideurs, offre un couple rendement/risque particulièrement adapté aux sociétés soumises à l’Impôt sur les Sociétés (IS). Loin d’être une simple niche fiscale, c’est une véritable stratégie d’optimisation de trésorerie qui repose sur une mécanique comptable et financière rigoureuse. L’enjeu n’est plus de devenir propriétaire, mais de maximiser le rendement d’un capital sur un horizon de temps maîtrisé.

Cet article décortique, du point de vue du trésorier d’entreprise, le fonctionnement, les avantages, mais aussi les risques de cette stratégie. Nous analyserons comment cet outil permet non seulement de générer des revenus substantiels mais aussi de maîtriser l’impact fiscal, tout en le comparant à d’autres options d’investissement ou d’optimisation.

L’avantage fiscal massif pour les sociétés à l’IS

Le principal attrait de l’achat d’usufruit de SCPI pour une entreprise soumise à l’IS réside dans son traitement comptable et fiscal. Contrairement à un investissement en pleine propriété, l’usufruit est un droit incorporel, temporaire, qui peut et doit être amorti sur sa durée de détention. Cette charge d’amortissement vient directement en déduction du résultat fiscal de l’entreprise, créant un puissant levier d’optimisation. Concrètement, les revenus locatifs perçus grâce à l’usufruit sont en grande partie, voire totalement, neutralisés par la dotation aux amortissements.

Cette possibilité d’amortissement n’est pas une simple tolérance administrative mais une règle comptable solidement établie. Elle est d’autant plus avantageuse qu’elle n’est pas plafonnée. Comme le précise le Conseil d’État, la limitation de déductibilité des amortissements ne s’applique pas aux droits incorporels comme l’usufruit. C’est un marché en pleine expansion, qui représente aujourd’hui plus de 1,2 milliard d’euros sous gestion, témoignant de son adoption croissante par les entreprises.

Cette particularité est confirmée par la plus haute juridiction administrative, comme le souligne le Conseil d’État dans un arrêt majeur :

L’amortissement de l’usufruit échappe à la limitation de l’art. 39 C du CGI (plafonnement aux loyers perçus) car ce texte ne vise que les biens corporels — pas les droits incorporels.

– Conseil d’État, Arrêt CE 24 avril 2019, n° 419912

Toucher 100% des loyers pour 30% du prix de la part

La mécanique financière de l’usufruit de SCPI repose sur le principe du démembrement de propriété. La pleine propriété d’un bien est scindée en deux droits distincts : l’usufruit (le droit de jouir du bien et d’en percevoir les revenus) et la nue-propriété (le droit de disposer du bien et d’en recouvrer la pleine propriété à la fin de l’usufruit). Dans notre cas, l’entreprise achète uniquement l’usufruit pour une durée déterminée, typiquement entre 5 et 15 ans. En contrepartie, elle bénéficie d’une décote significative sur le prix d’achat de la part en pleine propriété. Le nu-propriétaire, lui, accepte de ne rien percevoir pendant cette période en échange d’un prix d’achat réduit.

Cette décote, appelée « clé de répartition », varie selon la durée du démembrement et la politique de la SCPI. Plus la durée est longue, plus la valeur de l’usufruit est importante (et donc, plus la décote pour le nu-propriétaire est forte). Pour une durée de 10 ans, il n’est pas rare que l’usufruit représente environ 33% de la valeur de la part. Ainsi, l’entreprise paie 33 000 € pour un droit qui lui permettra de percevoir les loyers d’une part valant 100 000 €.

Ce montage offre un effet de levier considérable sur le rendement. Si l’on considère que le taux de distribution moyen des SCPI s’est établi à 4,52 % en 2024, un investissement en pleine propriété générerait un rendement brut de 4,52%. Avec l’usufruit, l’entreprise perçoit ces mêmes 4,52% de revenus (calculés sur la valeur en pleine propriété), mais en ayant investi seulement un tiers du montant. Le rendement brut facial sur le capital investi explose, pouvant atteindre 12% à 15% avant fiscalité.

L’usufruitier porte le risque locatif : attention à la SCPI choisie

L’attrait d’un rendement facial élevé ne doit pas occulter la nature du risque porté par l’entreprise usufruitière. Contrairement à l’investisseur en pleine propriété, l’usufruitier n’est pas concerné par l’évolution de la valeur du patrimoine immobilier. Que le prix des parts monte ou baisse, cela n’a aucun impact sur son opération qui s’éteint à une date fixe. En revanche, il est directement et entièrement exposé au risque locatif. Son rendement dépend exclusivement de la capacité de la SCPI à louer ses biens et à encaisser les loyers. Une baisse des revenus distribués par la SCPI impactera directement la rentabilité de son placement de trésorerie.

Par conséquent, l’analyse préalable de la SCPI est une étape non négociable. Le choix ne doit pas se porter sur la SCPI offrant la plus forte décote, mais sur celle présentant le meilleur profil de sécurité pour ses revenus futurs. Heureusement, le secteur des SCPI est mature et transparent. Historiquement, les taux de distribution SCPI ont affiché une remarquable stabilité, oscillant entre 4,1 % et 5,15 % depuis 2013 selon les données ASPIM-IEIF, ce qui démontre la résilience du modèle. Néanmoins, une due diligence s’impose.

Particuliers : utiliser l’achat d’usufruit pour absorber un déficit foncier existant

Bien que cet instrument soit particulièrement adapté aux entreprises, il existe un cas de figure où l’achat d’usufruit peut être pertinent pour un investisseur particulier. Il s’agit du contribuable disposant d’un déficit foncier reportable important, souvent issu de travaux sur un autre bien locatif. Pour un particulier, les revenus de SCPI sont des revenus fonciers, lourdement taxés à la tranche marginale d’imposition (TMI) et aux prélèvements sociaux. De plus, il ne peut pas amortir l’usufruit comme une entreprise.

L’opération devient alors fiscalement punitive, sauf si ces nouveaux revenus fonciers peuvent être annulés. C’est là que le déficit foncier entre en jeu. En acquérant l’usufruit de parts de SCPI, le particulier va générer des revenus fonciers qui viendront s’imputer sur son stock de déficit, sans générer d’impôt supplémentaire. Il transforme ainsi un déficit « dormant » en cash-flow immédiat. La stratégie consiste à calibrer l’investissement pour que les revenus générés sur la durée de l’usufruit correspondent au montant du déficit à éponger.

Comme le résume bien un expert du secteur, la clé de l’usufruit est toujours la capacité à neutraliser la fiscalité des revenus. Pour l’entreprise, c’est l’amortissement. Pour le particulier, ce ne peut être qu’un déficit foncier préexistant.

À la fin, vous n’avez plus rien : comprendre la perte du capital investi

C’est le point fondamental à intégrer dans la logique de trésorier : l’achat d’usufruit n’est pas un investissement patrimonial. À l’échéance du démembrement, le droit s’éteint et la valeur de l’investissement tombe à zéro. L’entreprise ne récupère pas sa mise de départ. Cette « perte » totale du capital est une caractéristique intrinsèque du produit, et non un défaut. Elle est la contrepartie logique de la perception de 100% des flux de loyers pendant la durée et de la décote initiale. La question n’est donc pas « vais-je perdre mon capital ? » (la réponse est oui), mais « le total des flux perçus, net de fiscalité, justifie-t-il cette perte programmée ? ».

La rentabilité de l’opération se mesure donc en Taux de Rendement Interne (TRI), qui prend en compte le flux d’investissement initial (négatif) et l’ensemble des flux de revenus futurs (positifs). Selon les conditions de marché et les durées, l’usufruit de SCPI donne en espérance des taux de rendement internes de l’ordre de 5% à 6% avant impôt pour l’entreprise, ce qui est très attractif pour un placement de trésorerie. C’est ce TRI qui doit être comparé à celui des autres options de placement disponibles.

Cette approche est parfaitement résumée par les spécialistes du secteur, qui insistent sur la nature financière de l’opération :

Pour une entreprise, la logique est celle d’un placement à flux : investissement initial réduit, revenus réguliers pendant la durée, extinction automatique à l’échéance sans valeur résiduelle.

– 2nd Market, Simulateur usufruit SCPI entreprise

Comprendre et accepter cette extinction programmée du capital est le prérequis indispensable pour évaluer sereinement cet instrument. On n’achète pas de l’immobilier, on achète un flux de trésorerie futur à un prix décoté.

Payer ses factures en avance pour réduire le bénéfice de l’année : bonne ou mauvaise idée ?

Face à un bénéfice élevé en fin d’exercice, une tentation courante est d’anticiper des charges pour réduire l’assiette imposable. Payer en avance des factures de fournisseurs ou des charges de l’année N+1 est une pratique simple. Cependant, du point de vue du trésorier, cette stratégie est souvent une mauvaise idée. Elle ne crée aucune valeur : c’est une simple sortie de trésorerie qui dégrade la liquidité de l’entreprise sans générer de contrepartie. De plus, elle peut être contestée par l’administration fiscale au nom du principe de rattachement des charges à leur exercice.

La comparaison avec l’achat d’usufruit de SCPI est éclairante. Alors que le paiement anticipé est un coût sec, l’achat d’usufruit est un investissement qui génère des flux de revenus. Les deux options réduisent le résultat fiscal de l’année N (par l’anticipation de charge ou par l’amortissement), mais leurs conséquences sur la création de valeur pour l’entreprise sont diamétralement opposées. L’un consomme de la trésorerie, l’autre la met au travail.

Pourquoi la nue-propriété n’entre-t-elle pas dans l’assiette de l’IFI ?

Pour bien comprendre la logique du démembrement, il est utile d’examiner le sort du nu-propriétaire, qui est l’exact opposé de l’usufruitier. Lorsqu’un bien est démembré, la loi fiscale fait un choix clair pour l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). C’est l’usufruitier qui est redevable de l’IFI sur la valeur totale du bien en pleine propriété, comme s’il le détenait entièrement. En contrepartie, le nu-propriétaire est totalement exonéré : la valeur de sa nue-propriété n’entre pas dans son patrimoine taxable à l’IFI.

Cette règle est explicitement définie par le Code général des impôts. C’est une disposition clé qui fait de la nue-propriété un outil de gestion patrimoniale très efficace pour les contribuables fortement imposés qui souhaitent réduire leur base IFI tout en continuant à investir dans l’immobilier.

L’article 968 du CGI précise que l’usufruitier est imposable à l’IFI sur la valeur en pleine propriété des biens démembrés. Le nu-propriétaire, lui, n’est imposable ni sur la valeur de la nue-propriété ni sur la valeur en pleine propriété.

– Code général des impôts, Article 968 du CGI

Pendant toute la durée du démembrement, le nu-propriétaire bénéficie ainsi d’un avantage fiscal souvent qualifié de « triple zéro » : 0% d’Impôt sur le Revenu (puisqu’il ne touche aucun loyer), 0% de Prélèvements Sociaux, et 0% d’IFI. Cette neutralité fiscale totale est la contrepartie de son absence de revenus. Cela n’est évidemment pas pertinent pour une entreprise qui cherche à faire travailler sa trésorerie, mais illustre bien la logique patrimoniale de la nue-propriété.

Investir en nue-propriété temporaire : acheter à -40% sans soucis de gestion

Si l’usufruit est une stratégie de flux, la nue-propriété est une stratégie de capitalisation pure. L’investisseur achète la « coquille vide » du bien à un prix décoté, en renonçant à tout revenu pendant la durée du démembrement. Son objectif est de récupérer la pleine propriété à terme, réalisant ainsi une plus-value mécanique égale à la valeur de l’usufruit qui s’est éteint. C’est une stratégie de long terme, idéale pour ceux qui n’ont pas besoin de revenus immédiats mais souhaitent se constituer un patrimoine à moindre coût et sans aucune gestion.

Les décotes sont le principal attrait : selon la durée, les décotes en nue-propriété de SCPI varient, allant de 20% sur 5 ans à plus de 33-35% sur 10 ans. L’investisseur paie aujourd’hui 67 000 € pour un bien qui en vaudra 100 000 € dans 10 ans (hors évolution du marché immobilier). De plus, il ne subit aucune fiscalité (ni IR, ni PS, ni IFI) et n’a aucun souci de gestion locative pendant toute la période. C’est l’investissement passif par excellence.

La confrontation de l’usufruit et de la nue-propriété met en lumière deux philosophies d’investissement radicalement différentes. L’usufruit est pour l’entreprise qui cherche à optimiser sa trésorerie à court/moyen terme. La nue-propriété est pour le particulier qui prépare l’avenir (retraite, transmission) en capitalisant sur le temps.

Pour évaluer la pertinence de cette stratégie pour votre trésorerie, l’étape suivante consiste à réaliser une simulation personnalisée basée sur la durée d’usufruit et le choix de la SCPI.