{"id":247,"date":"2026-04-25T13:20:17","date_gmt":"2026-04-25T13:20:17","guid":{"rendered":"https:\/\/www.coinsblog.info\/location-meublee-le-guide-complet-pour-neutraliser-l-impot-sur-vos-revenus-locatifs-en-france\/"},"modified":"2026-04-25T13:20:17","modified_gmt":"2026-04-25T13:20:17","slug":"location-meublee-le-guide-complet-pour-neutraliser-l-impot-sur-vos-revenus-locatifs-en-france","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.coinsblog.info\/fr\/location-meublee-le-guide-complet-pour-neutraliser-l-impot-sur-vos-revenus-locatifs-en-france\/","title":{"rendered":"Location meubl\u00e9e : le guide complet pour neutraliser l&rsquo;imp\u00f4t sur vos revenus locatifs en France"},"content":{"rendered":"\n<div class=\"tldr-hybrid\">\n<p><strong>La location meubl\u00e9e (LMNP) au r\u00e9gime r\u00e9el n\u2019est pas une simple niche fiscale, c\u2019est la seule strat\u00e9gie permettant d\u2019effacer l\u00e9galement et durablement l\u2019imp\u00f4t sur les revenus locatifs gr\u00e2ce \u00e0 l\u2019amortissement comptable.<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>L\u2019amortissement du bien et du mobilier cr\u00e9e une charge fictive qui neutralise le b\u00e9n\u00e9fice imposable, menant \u00e0 un imp\u00f4t nul pendant de nombreuses ann\u00e9es.<\/li>\n<li>Contrairement \u00e0 la location nue, le LMNP au r\u00e9el permet de d\u00e9duire 100% des charges, y compris les frais d\u2019acquisition et les int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunt, sans aucun plafond.<\/li>\n<\/ul>\n<p><em><strong>Recommandation :<\/strong> Si vos charges et amortissements d\u00e9passent 50% de vos loyers annuels (ce qui est quasi syst\u00e9matique avec un cr\u00e9dit ou des travaux), le passage au r\u00e9gime r\u00e9el est l\u2019arbitrage fiscal le plus rentable que vous puissiez faire.<\/em><\/p>\n<\/div>\n<p>Chaque ann\u00e9e, le constat est le m\u00eame pour des millions de propri\u00e9taires bailleurs en location nue : les revenus fonciers, apr\u00e8s un abattement d\u00e9risoire ou des charges d\u00e9ductibles limit\u00e9es, sont lourdement tax\u00e9s \u00e0 la tranche marginale d\u2019imposition et aux pr\u00e9l\u00e8vements sociaux. Vous avez l\u2019impression de travailler pour l\u2019administration fiscale, et le rendement net de votre investissement immobilier s\u2019effondre. Face \u00e0 cela, la plupart des conseils se limitent \u00e0 optimiser un d\u00e9ficit foncier ponctuel lors de gros travaux, une solution \u00e9ph\u00e9m\u00e8re qui ne r\u00e8gle pas le probl\u00e8me de fond : la nature m\u00eame du revenu foncier est fiscalement punitive.<\/p>\n<p>Pourtant, une approche radicalement diff\u00e9rente existe, qui ne consiste pas \u00e0 subir la fiscalit\u00e9 mais \u00e0 la piloter. Cette approche, c\u2019est de consid\u00e9rer votre bien non plus comme un patrimoine passif g\u00e9n\u00e9rant un revenu foncier, mais comme un outil de production actif g\u00e9n\u00e9rant un b\u00e9n\u00e9fice commercial. C\u2019est tout le changement de paradigme qu\u2019offre la location meubl\u00e9e non professionnelle (LMNP). Oubliez les id\u00e9es re\u00e7ues : il ne s\u2019agit pas d\u2019une astuce complexe r\u00e9serv\u00e9e \u00e0 quelques initi\u00e9s, mais d\u2019une v\u00e9ritable gestion d\u2019entreprise individuelle, accessible et redoutablement efficace.<\/p>\n<p>Mais si la v\u00e9ritable cl\u00e9 n\u2019\u00e9tait pas de \u00ab\u00a0payer moins d\u2019imp\u00f4ts\u00a0\u00bb, mais de comprendre comment \u00ab\u00a0ne pas en payer du tout\u00a0\u00bb, l\u00e9galement, pendant 10, 15, voire 20 ans ? C\u2019est ce que permet le m\u00e9canisme de l\u2019amortissement comptable, le c\u0153ur du r\u00e9acteur de la fiscalit\u00e9 LMNP. Cet article est con\u00e7u comme une consultation avec un expert-comptable : nous allons d\u00e9cortiquer, chiffres \u00e0 l\u2019appui, la m\u00e9canique pr\u00e9cise qui rend la location meubl\u00e9e fiscalement imbattable. Nous analyserons comment structurer votre investissement, de l\u2019inventaire \u00e0 la strat\u00e9gie de revente, pour transformer une charge fiscale en un moteur de tr\u00e9sorerie pour vos projets futurs.<\/p>\n<p>Cet article va vous guider \u00e0 travers les m\u00e9canismes essentiels qui font de la location meubl\u00e9e une option fiscalement sup\u00e9rieure. Vous d\u00e9couvrirez les rouages de l\u2019amortissement, les obligations \u00e0 respecter, et les arbitrages strat\u00e9giques \u00e0 r\u00e9aliser pour optimiser votre patrimoine immobilier.<\/p>\n<div class=\"summary-block\">\n<p>Sommaire : Les strat\u00e9gies fiscales de la location meubl\u00e9e pour un patrimoine performant<\/p>\n<ul>\n<li> <a href=\"#28.1\">L\u2019amortissement du bien : la cl\u00e9 pour ne payer aucun imp\u00f4t sur les loyers<\/a><\/li>\n<li> <a href=\"#28.2\">Inventaire obligatoire : ce qu\u2019il faut absolument fournir pour \u00eatre \u00ab\u00a0meubl\u00e9\u00a0\u00bb<\/a><\/li>\n<li> <a href=\"#28.3\">Louer pour quelques mois \u00e0 des \u00e9tudiants ou pros en d\u00e9placement : le bail mobilit\u00e9<\/a><\/li>\n<li> <a href=\"#28.4\">Revendre un LMNP : pourquoi la plus-value des particuliers est un cadeau fiscal ?<\/a><\/li>\n<li> <a href=\"#28.5\">LMP vs LMNP : \u00e0 partir de quand payez-vous des cotisations sociales (SSI) ?<\/a><\/li>\n<li> <a href=\"#11.3\">LMNP au r\u00e9el ou micro-BIC : quel r\u00e9gime choisir pour ne pas payer d\u2019imp\u00f4ts sur les loyers ?<\/a><\/li>\n<li> <a href=\"#15.1\">Quand faut-il passer au r\u00e9gime r\u00e9el pour d\u00e9duire vos travaux ?<\/a><\/li>\n<li> <a href=\"#15\">Comment r\u00e9duire l\u2019imposition sur vos revenus fonciers sans vendre ?<\/a><\/li>\n<\/ul><\/div>\n<h2 id=\"28.1\">L\u2019amortissement du bien : la cl\u00e9 pour ne payer aucun imp\u00f4t sur les loyers<\/h2>\n<p>Le concept qui distingue radicalement la location meubl\u00e9e (BIC) de la location nue (revenus fonciers) est <strong>l\u2019amortissement comptable<\/strong>. Il s\u2019agit de constater la perte de valeur th\u00e9orique de votre bien immobilier et de son mobilier due \u00e0 l\u2019usure du temps. Cette perte de valeur, bien que non d\u00e9caiss\u00e9e, est consid\u00e9r\u00e9e comme une charge d\u00e9ductible de vos loyers. C\u2019est un pur m\u00e9canisme comptable qui vient r\u00e9duire votre r\u00e9sultat fiscal sans affecter votre tr\u00e9sorerie. C\u2019est cette \u00ab\u00a0charge fictive\u00a0\u00bb qui permet d\u2019aboutir \u00e0 un r\u00e9sultat fiscal nul, et donc \u00e0 un imp\u00f4t de z\u00e9ro, pendant de tr\u00e8s nombreuses ann\u00e9es.<\/p>\n<p>En pratique, on ne peut pas amortir le terrain (qui ne perd pas de valeur), mais on ventile le prix de l\u2019immobilier en plusieurs composants avec des dur\u00e9es d\u2019amortissement diff\u00e9rentes : le gros \u0153uvre sur 50-80 ans, la toiture sur 25 ans, les installations \u00e9lectriques sur 25-30 ans, etc. Le mobilier, lui, s\u2019amortit bien plus vite, g\u00e9n\u00e9ralement sur 5 \u00e0 10 ans. Cette gestion active du patrimoine permet de g\u00e9n\u00e9rer des charges comptables significatives chaque ann\u00e9e. Le r\u00e9sultat est sans appel : des \u00e9tudes sp\u00e9cialis\u00e9es montrent que <a href=\"https:\/\/www.jedeclaremonmeuble.com\/lmnp\/\">plus de 85% des bailleurs en LMNP<\/a> au r\u00e9gime r\u00e9el ne paient aucun imp\u00f4t sur leurs revenus locatifs, ni pr\u00e9l\u00e8vements sociaux.<\/p>\n<p>L\u2019amortissement d\u00e9ductible est cependant plafonn\u00e9 : il ne peut pas cr\u00e9er de d\u00e9ficit. Il ne peut \u00eatre utilis\u00e9 que pour ramener le r\u00e9sultat \u00e0 z\u00e9ro. Le montant des amortissements qui n\u2019a pas pu \u00eatre utilis\u00e9 une ann\u00e9e est mis en r\u00e9serve et report\u00e9 sans limite de temps, pour \u00eatre utilis\u00e9 sur les b\u00e9n\u00e9fices futurs. C\u2019est ce qui garantit une fiscalit\u00e9 nulle sur une tr\u00e8s longue p\u00e9riode.<\/p>\n<p>Pour visualiser concr\u00e8tement l\u2019impact de ce m\u00e9canisme, le tableau suivant simule la fiscalit\u00e9 d\u2019un investissement LMNP sur 20 ans. On observe que l\u2019imp\u00f4t reste nul pendant plus de 10 ans avant de r\u00e9appara\u00eetre tr\u00e8s progressivement, un horizon que de nouveaux travaux peuvent encore repousser.<\/p>\n<table class=\"table-data\">\n<caption>Impact fiscal de l\u2019amortissement LMNP sur 20 ans<\/caption>\n<thead>\n<tr>\n<th>Ann\u00e9e<\/th>\n<th>Loyers annuels<\/th>\n<th>Charges d\u00e9ductibles<\/th>\n<th>Amortissement annuel<\/th>\n<th>R\u00e9sultat fiscal<\/th>\n<th>Imp\u00f4t \u00e0 payer<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>1-5<\/td>\n<td>12 000\u20ac<\/td>\n<td>3 000\u20ac<\/td>\n<td>9 600\u20ac<\/td>\n<td>0\u20ac<\/td>\n<td>0\u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>6-10<\/td>\n<td>12 000\u20ac<\/td>\n<td>3 000\u20ac<\/td>\n<td>9 000\u20ac<\/td>\n<td>0\u20ac<\/td>\n<td>0\u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>11-15<\/td>\n<td>12 000\u20ac<\/td>\n<td>3 000\u20ac<\/td>\n<td>8 400\u20ac<\/td>\n<td>600\u20ac<\/td>\n<td>~180-270\u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>16-20<\/td>\n<td>12 000\u20ac<\/td>\n<td>3 000\u20ac<\/td>\n<td>7 800\u20ac<\/td>\n<td>1 200\u20ac<\/td>\n<td>~360-540\u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>20+<\/td>\n<td>12 000\u20ac<\/td>\n<td>3 000\u20ac<\/td>\n<td>Report possible<\/td>\n<td>Variable<\/td>\n<td>Anticipation par nouveaux travaux<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>  <\/p>\n<p>En somme, l\u2019amortissement n\u2019est pas juste un avantage fiscal ; c\u2019est le moteur qui transforme votre bien immobilier en une machine \u00e0 g\u00e9n\u00e9rer de la tr\u00e9sorerie nette d\u2019imp\u00f4t.<\/p>\n<h2 id=\"28.2\">Inventaire obligatoire : ce qu\u2019il faut absolument fournir pour \u00eatre \u00ab\u00a0meubl\u00e9\u00a0\u00bb<\/h2>\n<p>Pour b\u00e9n\u00e9ficier du statut de Loueur en Meubl\u00e9, une condition sine qua non doit \u00eatre respect\u00e9e : le logement doit \u00eatre effectivement meubl\u00e9. La loi, via le d\u00e9cret du 31 juillet 2015, a clarifi\u00e9 ce point en \u00e9tablissant une <strong>liste de 11 cat\u00e9gories de mobilier obligatoires<\/strong>. Le logement doit permettre au locataire d\u2019y dormir, manger et vivre convenablement avec ses seuls effets personnels. Cette liste n\u2019est pas une suggestion, mais une obligation l\u00e9gale pour que le bail soit qualifi\u00e9 de \u00ab\u00a0bail meubl\u00e9\u00a0\u00bb. En cas de litige, un juge pourrait requalifier un bail meubl\u00e9 en bail nu si ces \u00e9l\u00e9ments ne sont pas pr\u00e9sents, avec des cons\u00e9quences fiscales et juridiques d\u00e9sastreuses.<\/p>\n<p>La liste l\u00e9gale inclut des \u00e9l\u00e9ments de base : une literie avec couette, des plaques de cuisson, un r\u00e9frig\u00e9rateur, de la vaisselle, une table, des si\u00e8ges, etc. Cependant, d\u2019un point de vue strat\u00e9gique, il est judicieux d\u2019aller au-del\u00e0 du minimum. Des \u00e9quipements comme une <strong>machine \u00e0 laver, un lave-vaisselle ou une connexion internet<\/strong> incluse ne sont pas obligatoires, mais ils constituent des arguments de poids pour justifier un loyer plus \u00e9lev\u00e9, r\u00e9duire la vacance locative et attirer des locataires de qualit\u00e9. C\u2019est un arbitrage fiscal strat\u00e9gique : l\u2019investissement dans ces meubles sera de toute fa\u00e7on amorti comptablement, r\u00e9duisant d\u2019autant plus votre imp\u00f4t.<\/p>\n<div class=\"case-study-block\">\n<p class=\"case-study-block-title\">\u00c9tude de Cas : La r\u00e9daction d\u2019un inventaire inattaquable<\/p>\n<p>Pour prot\u00e9ger juridiquement et fiscalement votre location meubl\u00e9e, l\u2019inventaire doit mentionner pour chaque \u00e9l\u00e9ment : la d\u00e9signation pr\u00e9cise (ex: \u2018Canap\u00e9 3 places tissu gris, marque non visible\u2019), l\u2019\u00e9tat au moment de la mise en location (neuf\/bon\/usag\u00e9), et id\u00e9alement la valeur d\u2019acquisition HT avec facture. Il est crucial de conserver toutes les factures d\u2019achat, particuli\u00e8rement celles sup\u00e9rieures \u00e0 600\u20ac, car elles constituent la base de l\u2019amortissement fiscal du mobilier. En cas de contr\u00f4le, l\u2019administration v\u00e9rifiera la coh\u00e9rence entre l\u2019inventaire annex\u00e9 au bail, les factures conserv\u00e9es et les amortissements d\u00e9clar\u00e9s. Un inventaire bien document\u00e9, id\u00e9alement compl\u00e9t\u00e9 de photos, est donc votre meilleure assurance contre les litiges avec le locataire et les redressements fiscaux.<\/p>\n<\/div>\n<p>L\u2019inventaire n\u2019est donc pas une simple formalit\u00e9 administrative. C\u2019est un document juridique et fiscal fondamental. Annex\u00e9 \u00e0 l\u2019\u00e9tat des lieux d\u2019entr\u00e9e et de sortie, il prot\u00e8ge le propri\u00e9taire en cas de d\u00e9gradation. D\u2019un point de vue fiscal, il justifie la nature \u00ab\u00a0meubl\u00e9e\u00a0\u00bb de la location et sert de base au calcul des amortissements du mobilier. Le n\u00e9gliger, c\u2019est prendre un risque inutile.<\/p>\n<p>  <\/p>\n<p>Un inventaire pr\u00e9cis et exhaustif est donc la fondation sur laquelle repose toute la structure fiscale avantageuse du LMNP.<\/p>\n<h2 id=\"28.3\">Louer pour quelques mois \u00e0 des \u00e9tudiants ou pros en d\u00e9placement : le bail mobilit\u00e9<\/h2>\n<p>La location meubl\u00e9e offre une flexibilit\u00e9 que la location nue ne permet pas, notamment gr\u00e2ce \u00e0 des contrats de location adapt\u00e9s aux s\u00e9jours de courte et moyenne dur\u00e9e. Le <strong>bail mobilit\u00e9<\/strong>, cr\u00e9\u00e9 par la loi ELAN, en est l\u2019exemple parfait. Il s\u2019agit d\u2019un contrat de location d\u2019une dur\u00e9e de 1 \u00e0 10 mois, non renouvelable, destin\u00e9 \u00e0 un public sp\u00e9cifique : \u00e9tudiants, stagiaires, apprentis, ou salari\u00e9s en mission temporaire. Ce bail r\u00e9pond \u00e0 une demande croissante de flexibilit\u00e9 de la part des locataires et des propri\u00e9taires.<\/p>\n<p>L\u2019un des avantages majeurs pour le bailleur est l\u2019absence de d\u00e9p\u00f4t de garantie, ce qui peut sembler risqu\u00e9 mais est largement compens\u00e9 par la compatibilit\u00e9 avec la garantie Visale. Ce dispositif gratuit, g\u00e9r\u00e9 par Action Logement, couvre les impay\u00e9s de loyer et les d\u00e9gradations, offrant une s\u00e9curit\u00e9 bien sup\u00e9rieure \u00e0 un d\u00e9p\u00f4t de garantie classique. De plus, le bail mobilit\u00e9 est beaucoup moins contraignant administrativement que la location saisonni\u00e8re de type Airbnb, car il ne n\u00e9cessite aucune d\u00e9claration en mairie ni autorisation de changement d\u2019usage, m\u00eame en zone tendue. D\u2019apr\u00e8s le <a href=\"https:\/\/www.lodgis.com\/fr\/l-agence-lodgis\/espace-presse\/communiques-de-presse\/barometre-location-meublee-france-t3-2024\/\">Barom\u00e8tre Lodgis 2024, le bail mobilit\u00e9 repr\u00e9sente pr\u00e8s de 25%<\/a> des baux sign\u00e9s en \u00cele-de-France, t\u00e9moignant de son ad\u00e9quation au march\u00e9.<\/p>\n<p>Ce type de bail permet de maximiser le taux d\u2019occupation en alternant, par exemple, un bail \u00e9tudiant de 9 mois et un bail mobilit\u00e9 de quelques mois pendant l\u2019\u00e9t\u00e9. Il offre une gestion active et dynamique de son patrimoine locatif, en s\u2019adaptant aux cycles du march\u00e9 local.<\/p>\n\n<p>Le tableau suivant met en perspective les caract\u00e9ristiques du bail mobilit\u00e9 par rapport \u00e0 ses alternatives, le bail \u00e9tudiant classique et la location saisonni\u00e8re, pour vous aider \u00e0 faire un arbitrage fiscal et strat\u00e9gique \u00e9clair\u00e9.<\/p>\n<table class=\"table-data\">\n<caption>Bail mobilit\u00e9 vs Bail \u00e9tudiant vs Location saisonni\u00e8re<\/caption>\n<thead>\n<tr>\n<th>Crit\u00e8re<\/th>\n<th>Bail Mobilit\u00e9<\/th>\n<th>Bail \u00c9tudiant (9 mois)<\/th>\n<th>Location Saisonni\u00e8re (Airbnb)<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Dur\u00e9e<\/td>\n<td>1 \u00e0 10 mois, flexible<\/td>\n<td>9 mois fixes<\/td>\n<td>Quelques nuits \u00e0 quelques semaines<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Public cible<\/td>\n<td>\u00c9tudiants, stagiaires, salari\u00e9s en mission, formation<\/td>\n<td>\u00c9tudiants uniquement<\/td>\n<td>Touristes, voyageurs d\u2019affaires<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>D\u00e9p\u00f4t de garantie<\/td>\n<td>Interdit<\/td>\n<td>Maximum 2 mois de loyer<\/td>\n<td>Selon plateforme<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Garantie Visale<\/td>\n<td>Compatible (impay\u00e9s + d\u00e9gradations)<\/td>\n<td>Compatible<\/td>\n<td>Non applicable<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Pr\u00e9avis locataire<\/td>\n<td>1 mois<\/td>\n<td>1 mois<\/td>\n<td>Selon conditions plateforme<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Renouvellement<\/td>\n<td>Non renouvelable (avenant 1 fois max dans limite 10 mois)<\/td>\n<td>Reconductible si accord<\/td>\n<td>R\u00e9servations successives possibles<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Fiscalit\u00e9 propri\u00e9taire<\/td>\n<td>BIC \u2013 LMNP (micro 50% ou r\u00e9el)<\/td>\n<td>BIC \u2013 LMNP (micro 50% ou r\u00e9el)<\/td>\n<td>BIC \u2013 LMNP (micro 30% class\u00e9 \/ 50% si class\u00e9, ou r\u00e9el)<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Formalit\u00e9s<\/td>\n<td>Aucune d\u00e9claration mairie<\/td>\n<td>Aucune d\u00e9claration mairie<\/td>\n<td>D\u00e9claration mairie obligatoire, autorisation changement usage en zone tendue<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>  <\/p>\n<p>Le bail mobilit\u00e9 n\u2019est donc pas seulement un contrat, c\u2019est un instrument de flexibilit\u00e9 qui permet d\u2019optimiser le rendement locatif tout en b\u00e9n\u00e9ficiant d\u2019une s\u00e9curit\u00e9 renforc\u00e9e.<\/p>\n<h2 id=\"28.4\">Revendre un LMNP : pourquoi la plus-value des particuliers est un cadeau fiscal ?<\/h2>\n<p>L\u2019un des aspects les plus remarquables et souvent contre-intuitifs du LMNP au r\u00e9gime r\u00e9el est le calcul de la plus-value \u00e0 la revente. Alors que vous avez d\u00e9duit des amortissements chaque ann\u00e9e pour r\u00e9duire votre imp\u00f4t \u00e0 z\u00e9ro, la logique voudrait que ces amortissements soient r\u00e9int\u00e9gr\u00e9s pour calculer la plus-value. C\u2019est le cas pour les professionnels (LMP) ou les soci\u00e9t\u00e9s (SCI \u00e0 l\u2019IS). Or, pour le LMNP, c\u2019est le <strong>r\u00e9gime des plus-values des particuliers<\/strong> qui s\u2019applique. Concr\u00e8tement, la plus-value est calcul\u00e9e sur la diff\u00e9rence entre le prix de vente et le prix d\u2019achat initial (prix de vente \u2013 prix d\u2019achat), sans tenir compte des amortissements pratiqu\u00e9s.<\/p>\n<p>C\u2019est un double avantage fiscal extraordinaire : vous b\u00e9n\u00e9ficiez de l\u2019amortissement pendant toute la dur\u00e9e de d\u00e9tention pour ne pas payer d\u2019imp\u00f4t sur les loyers, et cet avantage n\u2019est pas \u00ab\u00a0rembours\u00e9\u00a0\u00bb \u00e0 la sortie. La plus-value ainsi calcul\u00e9e b\u00e9n\u00e9ficie ensuite d\u2019un <strong>abattement pour dur\u00e9e de d\u00e9tention<\/strong>. Cet abattement conduit \u00e0 une exon\u00e9ration totale d\u2019imp\u00f4t sur le revenu apr\u00e8s 22 ans de d\u00e9tention, et une exon\u00e9ration totale de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux apr\u00e8s 30 ans. C\u2019est une v\u00e9ritable incitation \u00e0 la d\u00e9tention longue, transformant l\u2019immobilier en un excellent outil de pr\u00e9paration \u00e0 la retraite.<\/p>\n<p>Il convient de noter une \u00e9volution importante. La loi de finances a introduit une r\u00e9forme majeure qui impacte le calcul des plus-values pour les cessions intervenant apr\u00e8s le 1er janvier 2025. Pour les meubl\u00e9s de tourisme class\u00e9s sous le r\u00e9gime micro-BIC \u00e0 71%, une partie des amortissements sera r\u00e9int\u00e9gr\u00e9e, r\u00e9duisant l\u2019attrait de ce montage sp\u00e9cifique. Cependant, pour le LMNP \u00ab\u00a0classique\u00a0\u00bb au r\u00e9gime r\u00e9el, le principe de la plus-value des particuliers reste, pour l\u2019instant, la norme, bien qu\u2019il faille rester vigilant sur les \u00e9volutions l\u00e9gislatives futures.<\/p>\n<p>Le tableau ci-dessous d\u00e9taille le m\u00e9canisme d\u2019abattement progressif, qui constitue le v\u00e9ritable cadeau fiscal \u00e0 la revente pour l\u2019investisseur LMNP patient.<\/p>\n<table class=\"table-data\">\n<caption>Abattement fiscal pour dur\u00e9e de d\u00e9tention LMNP<\/caption>\n<thead>\n<tr>\n<th>Dur\u00e9e de d\u00e9tention<\/th>\n<th>Abattement Imp\u00f4t sur le Revenu (19%)<\/th>\n<th>Abattement Pr\u00e9l\u00e8vements Sociaux (17,2%)<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Moins de 6 ans<\/td>\n<td>0%<\/td>\n<td>0%<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>6 \u00e0 21 ans<\/td>\n<td>6% par an<\/td>\n<td>1,65% par an<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>22 ans<\/td>\n<td>100% (exon\u00e9ration totale IR)<\/td>\n<td>1,60% pour la 22\u00e8me ann\u00e9e<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Apr\u00e8s 30 ans<\/td>\n<td>100% (exon\u00e9ration totale)<\/td>\n<td>100% (exon\u00e9ration totale)<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>  <\/p>\n<p>M\u00eame avec les r\u00e9formes r\u00e9centes, cet arbitrage fiscal \u00e0 la sortie conf\u00e8re au LMNP un avantage d\u00e9cisif sur le long terme par rapport \u00e0 d\u2019autres formes d\u2019investissement immobilier.<\/p>\n<h2 id=\"28.5\">LMP vs LMNP : \u00e0 partir de quand payez-vous des cotisations sociales (SSI) ?<\/h2>\n<p>La distinction entre le statut de Loueur en Meubl\u00e9 Non Professionnel (LMNP) et celui de Loueur en Meubl\u00e9 Professionnel (LMP) est un point de vigilance majeur pour tout investisseur. Le passage de LMNP \u00e0 LMP n\u2019est pas un choix, mais une cons\u00e9quence automatique lorsque deux conditions cumulatives sont remplies. Ce basculement a des implications fiscales et sociales tr\u00e8s importantes, notamment l\u2019assujettissement aux cotisations sociales.<\/p>\n<p>Pour \u00eatre consid\u00e9r\u00e9 comme LMP, un bailleur doit remplir <strong>deux conditions simultan\u00e9ment<\/strong> : 1. Les recettes annuelles tir\u00e9es de la location meubl\u00e9e (loyers charges comprises) par l\u2019ensemble du foyer fiscal doivent d\u00e9passer 23 000 \u20ac. 2. Ces m\u00eames recettes doivent \u00eatre sup\u00e9rieures aux autres revenus d\u2019activit\u00e9 du foyer fiscal (salaires, pensions, autres BIC, etc.).<\/p>\n<p>Tant que l\u2019une de ces deux conditions n\u2019est pas remplie, vous restez LMNP. Le seuil critique est donc double. C\u2019est lorsque vos revenus locatifs deviennent votre source de revenus principale que le statut change. La cons\u00e9quence la plus directe du passage en LMP est l\u2019affiliation \u00e0 la S\u00e9curit\u00e9 Sociale des Ind\u00e9pendants (SSI). Vos revenus locatifs ne sont plus consid\u00e9r\u00e9s comme des revenus du patrimoine soumis aux pr\u00e9l\u00e8vements sociaux (17,2%), mais comme des revenus d\u2019activit\u00e9 soumis \u00e0 des <strong>cotisations sociales (environ 30-40%)<\/strong>. En contrepartie, vous cotisez pour la retraite et b\u00e9n\u00e9ficiez d\u2019une couverture sant\u00e9, ce que le statut LMNP ne permet pas.<\/p>\n<p>Cet arbitrage n\u2019est pas anodin. Pour un investisseur ayant une activit\u00e9 salari\u00e9e importante, le risque de basculer en LMP est quasi nul, m\u00eame avec des revenus locatifs \u00e9lev\u00e9s. Pour une personne proche de la retraite ou avec de faibles revenus d\u2019activit\u00e9, le seuil des 23 000 \u20ac devient le principal indicateur \u00e0 surveiller. Le tableau suivant synth\u00e9tise les diff\u00e9rences fondamentales entre les deux statuts.<\/p>\n<table class=\"table-data\">\n<caption>Seuils et diff\u00e9rences fiscales LMNP vs LMP<\/caption>\n<thead>\n<tr>\n<th>Crit\u00e8re<\/th>\n<th>LMNP (Loueur Meubl\u00e9 Non Professionnel)<\/th>\n<th>LMP (Loueur Meubl\u00e9 Professionnel)<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Seuil de recettes annuelles<\/td>\n<td>&lt; 23 000\u20ac OU &lt; 50% revenus du foyer<\/td>\n<td>&gt; 23 000\u20ac ET &gt; 50% revenus du foyer (les 2 conditions cumul\u00e9es)<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Imposition revenus locatifs<\/td>\n<td>BIC (micro-BIC ou r\u00e9el)<\/td>\n<td>BIC (micro-BIC ou r\u00e9el)<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Cotisations sociales<\/td>\n<td>Pr\u00e9l\u00e8vements sociaux uniquement (17,2%)<\/td>\n<td>Cotisations SSI (ex-RSI) : sant\u00e9, retraite, allocations familiales (~30-45% selon revenus)<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>D\u00e9ficit imputable<\/td>\n<td>Report sur revenus LMNP futurs pendant 10 ans uniquement<\/td>\n<td>Imputable sur revenu global sans limitation, report 6 ans<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Plus-value \u00e0 la revente<\/td>\n<td>R\u00e9gime des particuliers (abattement 22\/30 ans)<\/td>\n<td>R\u00e9gime professionnel (plus-values court\/long terme, exon\u00e9ration si CA &lt; 90 000\u20ac et 5 ans activit\u00e9)<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>  <\/p>\n<p>Le passage en LMP peut donc \u00eatre une strat\u00e9gie d\u00e9lib\u00e9r\u00e9e pour ceux qui souhaitent se cr\u00e9er des droits sociaux, mais doit \u00eatre soigneusement anticip\u00e9 par les autres pour \u00e9viter une hausse significative des pr\u00e9l\u00e8vements.<\/p>\n<h2 id=\"11.3\">LMNP au r\u00e9el ou micro-BIC : quel r\u00e9gime choisir pour ne pas payer d\u2019imp\u00f4ts sur les loyers ?<\/h2>\n<p>En tant que loueur en meubl\u00e9, vous avez le choix entre deux r\u00e9gimes fiscaux : le micro-BIC et le r\u00e9gime r\u00e9el. Comprendre leur fonctionnement est la premi\u00e8re \u00e9tape de votre arbitrage fiscal. Le r\u00e9gime micro-BIC est le plus simple : l\u2019administration applique un <strong>abattement forfaitaire de 50%<\/strong> sur vos recettes locatives (30% pour les meubl\u00e9s de tourisme non class\u00e9s). Vous \u00eates donc impos\u00e9 sur la moiti\u00e9 de vos loyers. C\u2019est simple, mais rarement optimal.<\/p>\n<p>Le <strong>r\u00e9gime r\u00e9el<\/strong>, lui, est la v\u00e9ritable cl\u00e9 pour ne pas payer d\u2019imp\u00f4ts. Il vous permet de d\u00e9duire l\u2019ensemble de vos charges pour leur montant exact : int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunt, taxe fonci\u00e8re, frais de copropri\u00e9t\u00e9, assurance, frais de comptabilit\u00e9\u2026 et surtout, l\u2019amortissement du bien et du mobilier. La r\u00e8gle de d\u00e9cision est simple : si la somme de vos charges r\u00e9elles et de vos amortissements est sup\u00e9rieure \u00e0 50% de vos loyers, le r\u00e9gime r\u00e9el est plus avantageux. Dans la quasi-totalit\u00e9 des cas, notamment si vous avez un cr\u00e9dit en cours ou si vous avez r\u00e9alis\u00e9 des travaux, cette condition est remplie.<\/p>\n<p>Le passage au r\u00e9el implique une comptabilit\u00e9 plus rigoureuse et souvent le recours \u00e0 un expert-comptable sp\u00e9cialis\u00e9. Cependant, le co\u00fbt de cet expert (entre 300\u20ac et 600\u20ac par an) est lui-m\u00eame une charge d\u00e9ductible. De plus, si vous adh\u00e9rez \u00e0 un Centre de Gestion Agr\u00e9\u00e9 (CGA), vous pouvez b\u00e9n\u00e9ficier d\u2019une r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t pour frais de comptabilit\u00e9. L\u2019\u00e9conomie d\u2019imp\u00f4t r\u00e9alis\u00e9e gr\u00e2ce au r\u00e9el couvre donc tr\u00e8s largement ces frais, comme le montre le cas pratique suivant.<\/p>\n<div class=\"case-study-block\">\n<p class=\"case-study-block-title\">\u00c9tude de Cas : Le retour sur investissement de l\u2019expert-comptable en LMNP<\/p>\n<p>Prenons un investisseur avec 12 000\u20ac de loyers annuels. En micro-BIC, il serait impos\u00e9 sur 6 000\u20ac (50% d\u2019abattement). Avec une TMI \u00e0 30%, cela repr\u00e9sente 1 800\u20ac d\u2019imp\u00f4t + 1 032\u20ac de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux (17,2% sur 6000\u20ac), soit 2 832\u20ac. Au r\u00e9gime r\u00e9el, avec 3 000\u20ac de charges et 9 000\u20ac d\u2019amortissements, son r\u00e9sultat fiscal est de 0\u20ac. Son imp\u00f4t est donc de 0\u20ac. L\u2019\u00e9conomie annuelle est de 2 832\u20ac. Pour un co\u00fbt comptable de 500\u20ac, le retour sur investissement est de plus de 500% d\u00e8s la premi\u00e8re ann\u00e9e.<\/p>\n<\/div>\n<p>Le choix n\u2019en est donc souvent pas un. La simplicit\u00e9 apparente du micro-BIC cache une fiscalit\u00e9 bien plus lourde. Le r\u00e9gime r\u00e9el est l\u2019outil de gestion active par excellence.<\/p>\n<div class=\"actionable-list\">\n<h3>Votre plan d\u2019action : Calculer votre point de bascule<\/h3>\n<ol>\n<li>Estimez votre base imposable en micro-BIC : Loyer annuel x 50%.<\/li>\n<li>Listez vos charges r\u00e9elles d\u00e9ductibles : copropri\u00e9t\u00e9, taxe fonci\u00e8re, int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunt, assurances, frais de gestion, etc.<\/li>\n<li>Calculez l\u2019amortissement annuel estim\u00e9 : (Valeur du bien hors terrain \/ 30 ans) + (Valeur du mobilier \/ 7 ans) en premi\u00e8re approximation.<\/li>\n<li>Calculez votre r\u00e9sultat fiscal au r\u00e9el : Loyer annuel \u2013 (Charges r\u00e9elles + Amortissement).<\/li>\n<li>Comparez et d\u00e9cidez : Si le r\u00e9sultat au r\u00e9el est inf\u00e9rieur \u00e0 la base imposable du micro-BIC, le choix du r\u00e9el est une \u00e9vidence financi\u00e8re.<\/li>\n<\/ol><\/div>\n<p>  <\/p>\n<p>Opter pour le r\u00e9gime r\u00e9el est donc un investissement en soi : un l\u00e9ger surco\u00fbt de gestion pour une \u00e9conomie d\u2019imp\u00f4t massive et durable.<\/p>\n<h2 id=\"15.1\">Quand faut-il passer au r\u00e9gime r\u00e9el pour d\u00e9duire vos travaux ?<\/h2>\n<p>La question de la d\u00e9duction des travaux est centrale pour tout investisseur immobilier. En LMNP au r\u00e9gime r\u00e9el, la gestion des travaux est bien plus avantageuse qu\u2019en location nue, mais elle requiert de distinguer deux natures de d\u00e9penses : les <strong>charges d\u00e9ductibles<\/strong> et les <strong>immobilisations \u00e0 amortir<\/strong>. Cette distinction est cruciale pour l\u2019optimisation fiscale et pour \u00e9viter un redressement.<\/p>\n<p>Les <strong>charges d\u2019entretien et de r\u00e9paration<\/strong> sont d\u00e9ductibles imm\u00e9diatement du r\u00e9sultat de l\u2019ann\u00e9e en cours. Il s\u2019agit des d\u00e9penses visant \u00e0 maintenir ou \u00e0 remettre le bien en \u00e9tat, sans en modifier la consistance, l\u2019agencement ou l\u2019\u00e9quipement. Exemples : repeindre les murs, r\u00e9parer une fuite, remplacer une vitre cass\u00e9e, ou remplacer une chaudi\u00e8re par un mod\u00e8le \u00e9quivalent. Un seuil pratique, bien que non officiel, est souvent admis pour les petits \u00e9quipements : une d\u00e9pense inf\u00e9rieure \u00e0 600\u20ac HT peut g\u00e9n\u00e9ralement \u00eatre pass\u00e9e en charge.<\/p>\n<p>\u00c0 l\u2019inverse, les <strong>d\u00e9penses d\u2019am\u00e9lioration, de construction ou d\u2019agrandissement<\/strong> sont consid\u00e9r\u00e9es comme des immobilisations. Elles ne sont pas d\u00e9ductibles imm\u00e9diatement mais doivent \u00eatre amorties sur plusieurs ann\u00e9es. Ces travaux augmentent la valeur du bien, son confort ou sa dur\u00e9e de vie. Exemples : la r\u00e9novation compl\u00e8te d\u2019une cuisine ou d\u2019une salle de bain, l\u2019installation d\u2019une climatisation, la cr\u00e9ation d\u2019une nouvelle pi\u00e8ce, ou le remplacement d\u2019un syst\u00e8me de chauffage par un autre plus performant. Ces travaux viendront augmenter la dotation aux amortissements annuelle, et donc r\u00e9duire l\u2019imp\u00f4t sur le long terme.<\/p>\n<p>Quand faut-il donc passer au r\u00e9el ? La r\u00e9ponse est simple : d\u00e8s que vous envisagez des travaux, m\u00eame de simple rafra\u00eechissement. En micro-BIC, vous ne d\u00e9duisez rien. L\u2019abattement de 50% est cens\u00e9 couvrir toutes vos charges, y compris les travaux. Si vous entreprenez une r\u00e9novation de 10 000\u20ac, cette somme est enti\u00e8rement \u00e0 votre charge. Au r\u00e9gime r\u00e9el, ces 10 000\u20ac seront soit d\u00e9duits imm\u00e9diatement, soit amortis, venant dans tous les cas r\u00e9duire votre base imposable et donc votre imp\u00f4t.<\/p>\n<p>  <\/p>\n<p>En cas de doute, la prudence fiscale recommande de toujours privil\u00e9gier l\u2019amortissement. L\u2019administration contestera plus facilement une d\u00e9duction imm\u00e9diate jug\u00e9e abusive qu\u2019un amortissement, m\u00eame si la nature des travaux est discutable.<\/p>\n<div class=\"key-takeaways\">\n<p>\u00c0 retenir<\/p>\n<ul>\n<li>Le LMNP au r\u00e9gime r\u00e9el est la seule option pour viser un imp\u00f4t sur les loyers de 0\u20ac gr\u00e2ce au m\u00e9canisme de l\u2019amortissement comptable.<\/li>\n<li>Le choix du r\u00e9gime r\u00e9el devient rentable d\u00e8s que la somme de vos charges r\u00e9elles et de l\u2019amortissement d\u00e9passe 50% de vos loyers, ce qui est presque toujours le cas.<\/li>\n<li>La plus-value \u00e0 la revente b\u00e9n\u00e9ficie du r\u00e9gime des particuliers, ignorant les amortissements d\u00e9duits et s\u2019exon\u00e9rant totalement d\u2019imp\u00f4t apr\u00e8s 30 ans, un avantage fiscal majeur.<\/li>\n<\/ul><\/div>\n<h2 id=\"15\">Comment r\u00e9duire l\u2019imposition sur vos revenus fonciers sans vendre ?<\/h2>\n<p>Si vous \u00eates actuellement propri\u00e9taire d\u2019un bien lou\u00e9 nu, \u00e9cras\u00e9 par l\u2019imposition de vos revenus fonciers, la question de l\u2019arbitrage se pose : faut-il vendre ou existe-t-il une autre solution ? La r\u00e9ponse la plus efficace est souvent de <strong>transformer votre location nue en location meubl\u00e9e<\/strong>. Cette op\u00e9ration, si elle est bien men\u00e9e, peut radicalement changer la rentabilit\u00e9 nette de votre investissement. Elle implique de donner cong\u00e9 \u00e0 votre locataire (en respectant les d\u00e9lais et motifs l\u00e9gaux), de meubler le logement, puis de le relouer sous un bail meubl\u00e9.<\/p>\n<p>L\u2019efficacit\u00e9 de cette strat\u00e9gie repose sur la comparaison entre le m\u00e9canisme du d\u00e9ficit foncier en location nue et celui de l\u2019amortissement en LMNP. Le d\u00e9ficit foncier permet d\u2019imputer des charges de travaux sur votre revenu global, mais il est plafonn\u00e9 \u00e0 10 700\u20ac par an et ne fonctionne que les ann\u00e9es de travaux. Une fois les travaux termin\u00e9s, l\u2019imposition sur les revenus fonciers revient au galop. Le LMNP au r\u00e9el, lui, offre un avantage durable. L\u2019amortissement n\u2019est pas un \u00ab\u00a0one-shot\u00a0\u00bb, c\u2019est une charge comptable qui se renouvelle chaque ann\u00e9e sur des d\u00e9cennies, et qui peut \u00eatre r\u00e9activ\u00e9e par de nouveaux investissements (mobilier, travaux).<\/p>\n<p>La transformation d\u2019un bien nu en meubl\u00e9 est un processus qui se planifie. Il faut anticiper la fin du bail en cours, budg\u00e9tiser l\u2019achat du mobilier (compter entre 3 000\u20ac et 8 000\u20ac pour un T2), et effectuer les d\u00e9marches administratives de d\u00e9but d\u2019activit\u00e9 (formulaire P0i aupr\u00e8s du guichet unique de l\u2019INPI). C\u2019est un petit projet en soi, mais le gain fiscal est tel que l\u2019investissement est rapidement rentabilis\u00e9. Cette strat\u00e9gie est d\u2019ailleurs de plus en plus adopt\u00e9e par les jeunes investisseurs, avec une <a href=\"https:\/\/www.la-lmnp.fr\/\">hausse de 45% des investisseurs LMNP<\/a> de moins de 30 ans, qui voient dans ce montage un moyen d\u2019optimiser leur fiscalit\u00e9 d\u00e8s le d\u00e9part.<\/p>\n<p>Le tableau suivant compare l\u2019efficacit\u00e9 fiscale des deux m\u00e9canismes. Il met en \u00e9vidence la sup\u00e9riorit\u00e9 du LMNP pour une strat\u00e9gie patrimoniale de long terme, l\u00e0 o\u00f9 le d\u00e9ficit foncier agit plut\u00f4t comme une rustine temporaire.<\/p>\n<table class=\"table-data\">\n<caption>LMNP au r\u00e9el vs D\u00e9ficit foncier (location nue) : efficacit\u00e9 fiscale compar\u00e9e<\/caption>\n<thead>\n<tr>\n<th>M\u00e9canisme<\/th>\n<th>LMNP au r\u00e9gime r\u00e9el<\/th>\n<th>D\u00e9ficit foncier (location nue)<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Nature du bien<\/td>\n<td>Logement meubl\u00e9 (\u00e9quipement obligatoire)<\/td>\n<td>Logement vide<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Revenus imposables<\/td>\n<td>BIC (B\u00e9n\u00e9fices Industriels et Commerciaux)<\/td>\n<td>Revenus fonciers<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Charges d\u00e9ductibles<\/td>\n<td>Toutes charges + int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunt + amortissement (bien, mobilier, travaux)<\/td>\n<td>Toutes charges + int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunt SAUF amortissement<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Plafond d\u00e9duction travaux<\/td>\n<td>Pas de plafond (mais amortissement plafonn\u00e9 \u00e0 loyers \u2013 charges)<\/td>\n<td>10 700\u20ac\/an imputables sur revenu global (hors int\u00e9r\u00eats)<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Imputation du d\u00e9ficit<\/td>\n<td>Report sur BIC LMNP futurs pendant 10 ans uniquement<\/td>\n<td>Imputation sur revenu global (salaires) dans limite 10 700\u20ac, report exc\u00e9dent 10 ans<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Efficacit\u00e9 fiscale<\/td>\n<td>Optimale sur long terme gr\u00e2ce \u00e0 l\u2019amortissement perp\u00e9tuel<\/td>\n<td>Optimale en cas de gros travaux ponctuels \u00e0 imputer rapidement<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>  <\/p>\n<p>Pour mettre en pratique ces conseils, l\u2019\u00e9tape suivante consiste \u00e0 obtenir une analyse personnalis\u00e9e de votre situation. \u00c9valuez d\u00e8s maintenant la solution la plus adapt\u00e9e \u00e0 vos besoins sp\u00e9cifiques pour enfin reprendre le contr\u00f4le de votre fiscalit\u00e9 immobili\u00e8re.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>La location meubl\u00e9e (LMNP) au r\u00e9gime r\u00e9el n\u2019est pas une simple niche fiscale, c\u2019est la seule strat\u00e9gie permettant d\u2019effacer l\u00e9galement et durablement l\u2019imp\u00f4t sur les revenus locatifs gr\u00e2ce \u00e0 l\u2019amortissement comptable. 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